人口が減少しているにもかかわらず、新築アパートが建ち続けています。
そのため、魅力に欠けたり、差別化等できず競争力のない賃貸物件は空室が目立ち、家賃を下げなくてはならなかったり、また、間口を広げるために入居人の属性も低下せざるをえない大家さんは多くなってきているのではないでしょうか。
しかしそんな中、戸建ての賃貸需要は高く、昭和50年代の築古戸建てであっても、駅から遠く離れ徒歩60分以上かかろうと、駐車場があり、家賃相場を間違えなければ入居は早期に決まります。
弊社では孤独死や自殺された物件の管理も行っておりますが、いずれもきっちり告知事項を全面に出して募集をしても、相場より10％前後低く抑える程度で入居が決まっていますので、個人的には住みたくありませんが戸建賃貸需要は高いと感じています。
余談ですが、自殺直後の賃貸マンションで起こった実体験ですが、周りの住民が気味悪がって退去してしまったということがあります。不動産投資の書籍にも、事故が起こったら周りの入居者が出て行かないように、一時的な家賃免除等の配慮が必要と記載されているものもあります。
戸建ての場合、こういう連鎖反応も起こしにくいのもメリットの一つかもしれません。
以上のように戸建賃貸需要が強いことから、築古アパートへの投資から築古戸建てへ投資先をシフトしている方が目立ってきています。以前は市場に出てもしばらくありましたが、状態の良いものは1週間以内には買付が入ってしまうような状況です。
ただ、まだ市場には利回り12%〜18%になりそうな物件は散見あり、私や弊社従業員もチャンスがあれば購入しています。
価格も手頃なものが多く、500万円前後のものが出ていますが、ほとんどの場合リフォームが必要です。特に水回りは入居後のトラブルに最もなりやすいのできちんとパッキン交換や場合によっては2ハンドル式のレバーをシングルレバーに交換することも重要です。
また、戸建賃貸のメリットとしては、一度入居すると長期に住んでくれる方が多く、シングル向け物件と異なり、出入りが少なく安定した家賃が見込めます。
中古戸建て投資のメリット（まとめ）
- 築古や立地条件が悪くてもアパート等の共同住宅と比較して入居者が決まりやすい。
- 一度入居すると安定した家賃が見込める。
- 共同住宅と比較してまだ利回りが高い。
- 価格が手頃である
- 事故が起こっても共同住宅と比較するとその影響を受けにくい。
よくある質問
ここでよく質問を受ける事項をいくつか紹介します。
Q1.高い家賃出してだれが住むんですか？家を購入した方が家賃より毎月のローン返済額の方が低くなると思いますが。。
不動産投資初心者の方がこのように思うのはごく自然のことだと思います。
これは戸建に限らず、家族向け賃貸マンション投資についても同じように思う方が多いです。
しかし世の中には3LDK等の家族向けの賃貸マンション等は山ほどありますし、需要もあるのが事実です。
持ち家か、賃貸かについては従来より議論がありますが、金銭的には賃貸の方が固定資産税の支払がなかったり、建物や設備の不具合が出た場合の出費が抑えられる（大家さんが対応してくれる）等の理由で生涯出費については賃貸の方が安いというデータも散見されます。
また、今の時代収入が一生安定するとは思えないという将来的な不安から35年という長期ローンには抵抗があるというのも当然のことではないでしょうか。
それから、自由にいろいろなところに住んでみたい、仕事が変われば住まいも変えるというライフスタイルを追い求めて賃貸を選択する家族も多くなってきてるようです。
これに関しては、アメリカでは生涯の引越回数が11～20回で平均17回、日本人は成人後3～5回程度なので、約4倍異なるというデータもあり、価値観の変化や多様性が感じられるのではないでしょうか。
以上の理由から、ローンの返済額の方が家賃より少ないのにどうして賃貸物件に住むのかとお考えの方は、少し頭が固いのかもしれません。
Q2.出口はどう考えたらよいのでしょうか？
弊社のお客様は物件が朽ち果てるまで使い続けるという方がほとんどですが、もし朽ち果ててしまった場合はどうしたらよいでしょうか。
- 更地にして売る
- 賃貸用戸建を建築する
基本的に、再建築可能な物件を購入すれば出口問題は回避できると思います。
中には再建築不可の物件でも、柱一本残してフルリフォームして頑張ります、というツワモノ投資家もいますが、私は再建築可能になる要素がない場合は、再建築可能な物件しか手を出しません。
ちなみに、再建築不可物件のほとんどが道路付け問題で、道路に2m面していないと家を建てることができませんので注意が必要です。
Q3.デメリットはないのか？
長期に入居するので退去原状回復リフォーム費用がかかることがあります。あるいは、募集するにあたっての事前のリフォーム費用が高くなることがあります。
これは戸建投資アルアルです。
入居前後のどちらかにある程度リフォーム費用がかかるということですが、基本リフォームとしては、クロス（壁紙）や床工事（クッションフロア）の張替えとクリーニングですが、テレビドアホンやウォシュレットも設置すると良いです。
キッチンや洗面台は交換すると費用がかかりますので、扉にダイノックシートを貼るなどの工夫をしてリフォーム費用を抑えることが重要です。
予算をオーバーしそうなら、国民生活金融公庫等の金融機関から借入も検討してもよいでしょう。地域的にプロパンガスエリアなら、給湯器やちょっとした設備はガス会社が行ってくれるケースが多いので、大いに活用していきましょう。
ちなみに、私自身も数件戸建を貸し出していますが、状態が良かったこともあり入居前のリフォームはクロス張替えを一部とクリーニング程度で済みました。
その他、入居中についての出費は、アンテナが傾いていて危ないからどうにかしてほしい、浄化槽のフタが割れた等、思い出すのがやっとくらいですが、保険を活用しながら出費はなるべく抑えて運営しています。
戸建賃貸投資については、概ね以上となります。
規模を急拡大して安定収入を増やしたいというオーナー様には、戸建賃貸は地道に映るようですが、初心者や空家に困っている方、自宅を賃貸に貸してみたいという方にはぜひお勧めしたい投資先だと思います。