オーナー様との6つの約束誓い
私たちは、あなたの資産を守りつつ、キャッシュフローを最大化にするために以下の約束をいたします。
- 一日も早く空室を埋めるべく尽くします
物件を自社で囲わず広く募集広告を行います。
また、誰でも入居させるわけではなく入居審査を適切に行います。
退去の連絡があった場合は、退去理由を確認するとともに即日募集を開始します。 - あなたにとってベストな提案や解決策を提示します
目先の利益や解決策ではなく、あなたのニーズに応じた対応をします。
また、ホウレンソウを徹底することでコミュニケーションミスを防ぎます。 - 常に資産管理に関する情報を収集し、情報のアップグレードを行います
最新の情報を貪欲に探索し、オーナー様の資産価値を高めること、また空室対策に邁進します。 - クレームは迅速に処理し大ごとにしない
また、隠蔽をしません。小さな処理を怠ることで大ごとに発展してしまい、また誤った情報操作で隠蔽されていることが管理会社変更時に散見されます。多くはクレーム処理や修繕を適切に行っていれば大きな問題に発展せずには済みます。 - 入居者の御用聞きとならず、冷静に判断し行動します
入居者のクレームをしっかりと把握し処理することは必要ですが、安易に情に流されオーナー様に負担を要求することはせず、冷静な対応をとります。 - 仕組みや組織で行動し、属人性のない均一なサービスを提供します
情報は共有し、行動は見える化することにより、担当者による属人性を無くしたサステナビリティ運営を目指しています。
賃貸管理のご相談について
不動産管理会社はどこでも同じではありません。
- 空室がいつまでも続いている。
- 管理会社からの空室対策の提案が何もない。
- 大手賃貸会社に頼んだら、広告もされておらず埋もれてしまっている
- 入居者からクレームが出ているのに対応が遅い。
- 築年数が古いので管理を断られた。
- 原状回復費用が高い、指定のリフォームを勝手にやられてしまう。
- オーナー自ら原状回復工事の手配が禁じられている。
- 管理費以外にも固定費がかかる。
- 管理費無料という広告だったが、管理費以外の経費がものすごくかかってしまった。
以上の項目で一つでも当てはまるものはないでしょうか？
当社へ賃貸管理会社の変更についてご検討されているオーナー様の物件情報を確認すると、ほとんどの場合で広告が適切になされていません。
仮に広告はされていたとしても、他の不動産業者は広告の掲載不可であるとか、他の仲介会社の営業マンが理解しにくいような図面であったり、契約条件等が網羅されておらず、案内しにくい図面であったりします。
また、鍵も現地対応ではなく、会社の営業時間に取りに来てくださいとか、下見含めて数回その業者に行かなければならない状況の場合もあります。昨今の空室がどんどん増えていく中で、いかに営業マンに紹介しやすい状況を作る必要があるかを理解していない賃貸管理会社も多く存在します。
それから最近では、管理費を一定期間無料にする等で勧誘する管理会社も多く存在します。
しかし、実際に管理委託すると、定期清掃代や定期検査、そして高額な原状回復費用を請求されることが多いようです。また、それだけならまだしも、きちんと募集されていない、物件が埋もれてしまっているというお客様の声を多く聞きます。
特に売買仲介がメインの不動産会社に管理を委託されている場合、いい加減に管理されていることが多いように思われます。
私たちは、ITの積極的な活用によって、オーナー様の物件を埋もれさせないこと、人為的なミスを最大限に防ぐよう努めています。
2022年5月からはいよいよ電子署名・電子契約により完全ペーパーレスでの契約が解禁されます。私たちは国土交通省のIT重説の社会実験にも参加し、すでに借地借家法の規定を受けないマンスリー物件で先行して完全ペーパーレスでの契約を日常行なっていますので、日本のみならず世界中のお客様と賃貸借契約が可能な状態です。その他、ペーパレス化も進めPDFファイル等で管理できるよう進めています。
その他にも、当社では関東全域に原状回復工事専門事業（大家さんの内装屋）を明朗会計で格安で提供していることもあり、自主管理オーナー様やご自宅のご購入・ご売却時のリフォーム時にご利用いただいておりますので、メンテナンス費用が抑えられる点も、キャッシュフロー経営にお役立ていただけるものと自負しております。
管理会社変更を通知すると。。
現在の管理会社に管理会社を変更する通知をした場合に、よく脅しのように言われる言葉があります。
- 管理会社を変更すると保証会社が使えなくなりますよ。
- 管理会社を変更すると入居者が混乱や不安を生じて退去してしまうかもしれない
当社は毎月のように管理の変更手続きをしていますが、上記のようなことはほとんどありません。大手賃貸会社の場合、独自の商品を作って管理変更をしないように工夫していますが、保証会社の場合でも引き継いでくれる保証会社もありますし、管理会社を変更したことで入居者が退去してしまったということも当社においては過去にありません。
むしろ、管理会社を変更したことで、以下のような問題が浮き彫りになったことの方が圧倒的に多いのです。
- いままで何度も設備の不具合について相談しているのに何もやってくれなかった。
- 更新手続きをしていなかった
- 入居者と管理会社でもめていた
当社の管理物件の平均築年数は、32.5年です。
さて、現在日本全国の賃貸物件の空室率平均は約20%です。当社の所在地である埼玉県においても18.8%というデータがHOME’Sから発表されています。
そんな中、当社の空室率は平均5%前後です。
しかも、当社の管理させていただいている物件の多くは昭和築の木造物件で、築年数の新しい物件と比べて、入居者を見つけるが少々難しい物件です。
さらに当社の対応エリアは、埼玉県内だけでなく、東京、千葉県西部、栃木県南部、茨城県の一部という広い範囲にてほぼ同様のパフォーマンスとなっています。
当社は、駅前に店舗がある訳ではありませんが、このような約95％という入居率を継続しています。
これは、市場調査、賃貸会社が客付けしやすい賃貸図面作り、賃貸会社への客付け依頼の営業、空室が一定期間続いた場合の空室対策、インターネットの活用等を徹底して行っているためと我々は考えています。
そして、我々は入居率95%で満足している訳ではありません。
入居者が退去してから1日でも早く内覧及び客付けできるよう、退去する前から広告を開始し、原状回復工事を速やかに行うことで、限りなく入居率100％になるよう日々努力しています。
募集中の空室物件については、空室期間に応じて色別に管理しており、空室が一定期間長くなると空室対策会議を行い、現状分析をしその原因を探り解決策となるプランをオーナー様にご提案をさせていただきます。
また、当社代表が、６つの賃貸物件をサラリーマン時代に購入し、現在は当社で管理していますが、オーナーとしての視点で物件を見ているため、空室が大嫌いで日々厳しく入居状況（空室物件）をチェックし空室対策を行っていることも、当社の入居率に起因していると言えるでしょう。
現在の管理会社に不満のある方は、どうぞお気軽にメールかお電話（050-5577-7888）でお問い合わせください。
当社の賃貸管理の特徴につきましては、こちらのページをご覧ください。
管理会社変更時の４ステップ
- まずはご面談しましょう（対面あるいはZOOM等のオンライン）
そして現在の管理会社の状況についてお聞かせください。
私たちがあなたの課題や問題を解決できると判断しましたら、解決策や私たちの管理内容や方針についてお話しさせていただきます。
もし、私たちがあなたの課題や問題の解決策を提示できない、あるいはあなたが私たちの管理内容や方針に同意できない場合はここで終了となります。
※私たちは無理に管理受託をしませんのでご安心ください。 - 現管理会社への解約通知をします。
私たちが管理受託をさせていただくことになった場合、現管理会社との管理委託契約を確認の上、管理解約を行なっていただきます。
もし、すでに現管理会社との関係が崩れており連絡がしにくい状況の場合は、私たちがあなたに代わって現管理会社と管理の引き継ぎをさせていただきます。※この場合、あなたは現管理会社と接触する必要はありません。 - 管理委託契約を結びます。
面談時にも管理委託契約書の雛形を見ていただきますが、定期清掃の有無や設備関連の定期検査等（あれば）細かい内容を決めていきましょう。
また、募集においても高齢者、生活保護、外国人の入居の可否や原状回復工事の方向性についても内容をつめましょう。 - 私たちの管理スタート
現管理会社との管理契約にもよりますが、平均2〜3ヶ月後から私たちが管理をさせていただくことが多いです。
不動産売買で所有者変更とともに管理会社を変更される場合は引渡し日から管理が変更になりますのでお早めにご連絡ください。
面談の前の事前相談
いきなり面談するのはハードルが高いと感じていることでしょう。
まずは以下のフォームから、無料の事前相談から気軽に始めて一歩を踏み出してみませんか。