IT積極的活用による賃貸管理業務を柱とした不動産資産管理会社です。

不動産賃貸管理

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当社は、IT積極的活用による賃貸管理業務(PM:Property Management)でオーナー様の物件を数多くの物件の中で埋もれさせないこと、人為的ミスを最大限に防ぐよう努めています。

当社の賃貸管理業務の3つの特徴

特徴1. 昭和物件でも高い入居率(平均95%)

当社より高い入居率を唄っている管理会社もあります。
しかし、そういった管理会社と当社の決定的な違いは、当社が管理させていただいている物件の大部分が、昭和時代に建築されたアパート、マンション、戸建にもかかわらず、元気に高入居率を実現できている点です。*
一般的に古い物件になりますと、冬は水漏れ、夏はエアコン等の設備不備が多く毎日のようにクレームが入りその対応に追われます。その割には家賃も安いので管理料や仲介手数料、さらにはモチベーションも低くなってしまいます。
一方で、新しい物件は設備不良等のクレームもなく、家賃も手数料収入も高くなりますので、大手の賃貸管理会社ともなりますと、その注力の温度差は歴然としています。物件が古くなると ”もう客付ができない”、”建て替えた方が良い” というアドバイスになり、きちんとした募集すらせずに、遠回しに物件が古くて客付ができないアピールをし始めます。

しかし当社では、そういった昭和に建てられた管理物件が現役で元気に収益を生んでいます。昨今のDIYブームも追い風となり、空き家の賃貸需要については非常に高まっています。スクラップ&ビルドの時代は終わりました。当社では、昭和の物件を中心に大切に客付及び管理をさせていただきます。
*当社が受託管理させていただいている物件の平均築年数は約30.5年です(2017年10月現在)

高い入居率を実現できる4つの理由

    1. 基本に忠実で正しく、分かりやすく、広く募集しているため
      正しい募集図面、誰が見ても分かりやすいような物件写真や動画等掲載や提供、自社で物件を抱えこまず幅広い広告を行なっています。
    2. 仲介営業マンに物件を紹介しやすくしていること。そして、モチベーションを高くしているため(詳細は後述)
      キャンペーンやリフォーム提案力、モデル化、鍵の現地対応化、
      広告費1ヶ月分:オーナー様からいただく広告料のほとんどを賃貸客付業者にお渡し、両手仲介の状態にしてます。
    3. IT活用
      システムを導入し、空室物件は期間に応じて自動色分けアラートシステムにより空室対策がとられ、満室に向けた活動をおこなっているため、物件が漏れてしまうことはありません
    4. リスクヘッジをしつつ、高齢者や外国人、生活保護者を積極的に入居させているため
      ※リスクヘッジとは 高齢者:保証会社加入必須、365日安否確認サービス電話(きずな電話)、火災保険(孤独死時のリフォーム代支払等内容が充実しているもの)、セコム
      生活保護:保証会社加入必須、役所からの代理納付、火災保険(孤独死時のリフォーム代支払等内容が充実しているもの)
      外国人:保証会社加入必須、外国語対応の保証会社利用、火災保険(内容が充実しているもの)

特徴2. ITの積極活用

    • 空室期間に応じた自動色分けアラートシステムにより空室対策がとられ、満室に向けた活動を行なっているため、オーナー様の物件が埋もれてしまうことはありません。
    • 入金管理システム等fintechを積極的に活用し、人為的ミスを最小限に防いでいます。
    • 動画やパノラマ写真等を掲載し、物件を内見しなくても決まるよう情報提供しています。
    • 2017/10/1より解禁されたIT重説(重要事項説明)に対して対応可能です。これにより、海外を含め全国各地の遠方者とWEBで賃貸借契約が可能です。また契約書のペーパレス化も合法的に進めています。
      ※スカイプ、ハングアウト、appear.in
      遠隔地の物件でも対応可能です(職人ネットワークや地元賃貸管理業者と業務提携)

特徴3. 賃貸管理だけでなく、相続や売買、リフォーム等の総合的な不動産資産のコンサルティングに対応しています。

    • 空き家の賃貸活用、DIY賃貸、シェアハウス運営等の実績から多角的な視点でご対応させていただきます。
    • これから不動産投資をやって不労所得を得たい方にも、当社スタッフも実践していますので投資家目線でアドバイスが可能です。
    • 相続についてのご相談も有資格者や提携税理士がおりますのでお任せください。
    • 当社は関東全域でリフォーム事業も行なっておりますので、お気軽にご相談ください。
    • 保険対応に強く、まず保険が活用できるかどうかを検討し、保険資格のあるスタッフが保険会社と交渉し代理申請させていただきます。
      この点は、オーナー様が気がつかない不具合について当社が代理申請した案件で大変喜ばれています。
      入居者に加入いただく保険についても、網入ガラスの破損等、賃貸経営でよく起こる不具合に対して保険金がおりる保険会社を利用しています。
      東日本大震災時には、当社が申請したものは9割以上保険金が支払われました。

 


不動産管理業務の詳細

当社の不動産管理業務は、オーナー様の立場に立った不動産管理を念頭に日々努力しています。

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多くの不動産管理会社は賃貸営業(入居者側)と管理(オーナー側)の両業務を行っていて、どちらの立場(味方)で話をしているか分からないケースが多々あります。
当社の場合、自社で賃貸営業(入居者側)はせず、他のすべての賃貸業者に賃貸営業を依頼し、不動産管理に徹し『空室解消』と『格安な原状回復費用』を最重要事項と考えています。

■当社の管理業務内容(賃料の5.40%)

              1. 貸借人募集業務及び入居審査業務
              2. 賃貸借媒介委任契約または代理委任契約の締結業務及び更新業務(更新のない定期建物賃貸借契約の場合は再契約業務)
              3. 家賃等の集金業務、督促業務及び精算書作成と送付
              4. 賃借人からの苦情処理・修理等の対応・手配業務
              5. 賃貸借契約解約に伴う退去時の立会い及び修理工事の手配業務
              6. 賃貸借契約解約に伴う家賃・敷金等の精算業務
              7. 鍵の保管業務
              8. 入退居に伴う室内補修に必要な工事の受発注

 

『空室解消』について

賃貸仲介は不動産業者の情報流通網(通称レインズ)に登録する義務はありません。
そのため、ほとんどの賃貸管理業者はオーナー様から管理依頼を受けてもレインズへ掲載せずに自社に来たお客様のみに賃貸付けを行い、オーナー様と入居者様の両方から手数料を受け取っています。両方から手数料がもらえるということで不動産業界では両手と呼ばれています。そして賃貸業においては、歩合給が多いためこの両手の手数料が基本となります。

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しかし、このシステムの最大の欠点は、その賃貸管理業者に足を運ばない限り物件は紹介してはもらえないことです。
当社の場合は、管理物件周辺にある賃貸業者へ積極的に入居付けの依頼を行い、入居者を決めてくれた場合に当社は手数料の大半を賃貸業者へ支払う仕組みをとっているのです。
*基本手数料:家賃の1.5ヶ月分

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この仕組みをとると、すべての賃貸業者が入居者および当社(オーナー様)からの両手の手数料が受け取れる仕組みとなるため、すべての賃貸業者の賃貸営業マンが味方となりオーナー様の物件を必死に案内してくれるのです。
大手の賃貸管理業者1社に依頼するより、何倍もの力強い客付けとなることが空室解消へとつながるのです。

また、更新料を理由に退去される入居者も多いことから、オーナー様が承諾いただける場合については更新料無料とし更新事務手数料10,000円(税別)のみとさせていただき、入居者に長く入居してもらう手段を講じています。

 

『格安な原状回復費』クロス張替え800円/㎡〜 クッションフロア張替え2,200円/㎡〜

オーナー様の出費に占める割合に多いのが原状回復費用です。
入居者が退去してしまうと、その分の家賃が入らなくなるだけではなく、原状回復のための工事費がかかるため退去者があると大変大きな痛手となります。さらには、退去というのは続けて発生することも多く、キャッシュフローがマイナスになる月が出るほどの出費を経験されているオーナー様もいます。
入居者が決まってから原状回復工事をしたいと言われるオーナー様もいますが、少子高齢化や人口減少など賃貸状況は借手市場です。案内する賃貸営業マンも物件が余っていることから原状回復していない物件は決まりにくいので積極的な案内はしません。
そのため、他の物件に負けないためにも積極的な投資が必要です。

当社は関東のほぼ全域で『大家さんの内装屋』というサイトを運営し、オーナー様を対象にクロス張替え等の内装業を行っています。一般のお客様にはクロス(壁紙)張替えを850円/㎡、クッションフロア張替えを2,200円/㎡で行っていますが、当社に管理委託をいただい ているオーナー様の場合には、同条件にてクロス張替え800円/㎡にてサービスを行っています。

その他、畳の表替え2,800円/枚、襖張替え1,800円/枚など格安な原状回復工事サービスを行っています。

格安で内装工事が可能なため、今まで部分的な原状回復しか行わなかったオーナー様も全体的な原状回復を行うようになり、それがまた空室解消へとつながっていく好循環のサイクルが生まれるのです。

*注意点
・いずれも税別価格となっています。

 

『緊急時の対応』について

当社の営業時間外にご入居者様に発生したガスの異常や水漏れなどの緊急時でも365日・24時間の緊急対応業務をアウトソーシングしていますので、急なトラブル発生時でもご安心いただけます。

 

『物件内で事故死した際』について

家賃補償保険を取り扱う保険会社は多くありますが、入居者が死亡した際に家賃補償がでる保険会社はほとんどありません。

そんな中、保険の対象である戸室内での、居住者の自殺による死亡または、居住者以外の発見による死亡の発覚、または居住者が犯罪被害に遭った結果の死亡により、戸室の改装を余儀なくされた場合、保険金が最大6か月分がでる保険(大家の味方)の代理店となっています。
*少額短期保険会社㈱アソシア 商品名:大家の味方

高齢者や生活保護者など、連帯保証人や身寄りがなく孤独死されてしまうケースが問題となっています。
物件内で事故が起こってしまうと、亡くなってしまった方の残置物の処理や発見が遅れてしまった際の臭いによりなかなかスムーズな原状回復工事は望めません。
保険金額もリーズナブルですので、一度お見積りされることをお勧めしています。

物件管理のご相談やお問合わせはメールかお電話(050-5577-7888)にて担当:村中(ムラナカ)叉は阿部(アベ)までお問い合わせください。

 

法律相談

当社と不動産管理をご契約されているオーナー様は、相続や離婚のご相談等、無料にて何度でも提携弁護士による基本法律相談が受けられます。

 

税務相談

当社と不動産管理をご契約されているオーナー様は、無料にて提携公認会計士による基本税務相談が受けられます。

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お気軽にお問い合わせください。 TEL 050-5577-7888 受付時間 10:00 - 18:00 (水・日・祝祭日除く)

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