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あなたの人生が活気に満ち溢れ豊かなものになるよう私たちはベストを尽くします。

私たちの特徴:築古物件中心の不動産管理でも平均95%の入居率

その理由1. マーケティング力

私たちは、自社で保有している賃貸物件でさまざまなマーケティング活動を行なっています。

マンスリーやシェアハウスの運営、家具付き物件の募集等、紹介料やフリーレントの強めのオファー、募集図面や写真の工夫等、すべて自社物件で空室対策を試しています。

そして、空室対策として効果があった仕掛けについては、オーナー様とも情報共有し満室経営を目指していきます。

時にはほぼ全室空室の築古物件を購入し、満室にすることができています。

その理由2. ITシステムの積極活用

私たちの定休日や時間外の時でも、仲介業者は24時間365日当社にメールや電話をしなくても内見予約や鍵の手配方法を確認することができますので、入居者を逃すことはありません。

また、賃貸物件には積極的にスマートキーを設置しセルフ内見も可能な状態にしています。

その他、2022年5月から、デジタル法案が施行されオンラインにて完全なペーパレス契約が可能となりましたが、私たちにとってはすでに何度も行っているためすでに日常業務の範疇です。世界中どこにいようともパソコンやスマホがあれば賃貸借契約ができますので世界中入居者を逃しません。

ちなみに、オーナー様への送金表等も基本はPDF等にてクラウド上に保存させていただいていますので、書類を無くすようなことはありません。スマートに賃貸経営が可能です。

高い入居率を実現できる3つの理由

  1. 基本に忠実で正しく、分かりやすく、広く募集しているため
    正しい募集図面、誰が見ても分かりやすいような物件写真や動画等掲載や提供、自社で物件を抱えこまず幅広い広告を行なっています。これは当たり前だと思われるでしょうが、実際私たちに管理依頼がくる物件のほとんどができておりません。
  2. 他社の仲介営業マンに物件を紹介しやすくしていること。そして、モチベーションを高くしているため(詳細は後述)
    キャンペーンやリフォーム提案力、モデル化、鍵の現地対応化、
    広告費1ヶ月分:オーナー様からいただく広告料のほとんどを賃貸客付業者にお渡し、両手仲介の状態にしてます。
  3. リスクヘッジをしつつ、高齢者や外国人、生活保護者を積極的に入居させているため
    ※リスクヘッジとは 高齢者:保証会社加入必須、365日安否確認サービス電話(きずな電話)、火災保険(孤独死時のリフォーム代支払等内容が充実しているもの)
    生活保護:保証会社加入必須、役所からの代理納付、火災保険(孤独死時のリフォーム代支払等内容が充実しているもの)
    外国人:保証会社加入必須、外国語対応の保証会社利用、火災保険(内容が充実しているもの)

不動産管理業務の詳細

オーナー様目線

私たちの不動産管理業務は、オーナー様目線で不動産管理業務を行なっています。

多くの不動産管理会社は賃貸営業(入居者側)と管理(オーナー側)の両業務を行っていていますが、スタッフがどちらの立場(味方)で話をしているか分からないケースが多々ありませんか。

紹介料や仲介手数料を稼ぐため、物件情報を業者に流さず自社のホームページだけに掲載していることも日常茶飯事です。

より悪質な場合は、業者に情報を出していものの、物件の問い合わせをすると『お話し入っています。』などと事実上情報公開していないものと同じことも。。

私たちは、オーナー様のキャッシュフローの最大化を目的とし1日でも早く入居者をつけるため、原則入居者からの退去連絡があった日から原則募集を開始し、早期満室を意識しています。

■当社の管理業務内容

  • 貸借人募集業務及び入居審査業務
  • 賃貸借媒介委任契約または代理委任契約の締結業務及び更新業務(更新のない定期建物賃貸借契約の場合は再契約業務)
  • 家賃等の集金業務、督促業務及び精算書作成と送付
  • 賃借人からの苦情処理・修理等の対応・手配業務
  • 賃貸借契約解約に伴う退去時の立会い及び修理工事の手配業務
  • 賃貸借契約解約に伴う家賃・敷金等の精算業務
  • 鍵の保管業務
  • 入退居に伴う室内補修に必要な工事の受発注

『空室解消』について

賃貸仲介業者の利益の仕組みを知ってますか?

賃貸仲介業者は、入居者を決めることで入居者からもらえる仲介手数料(一般的に1ヶ月分)オーナーからもらえる紹介料(一般的に1ヶ月分)の両方が欲しいのです。つまり、合計賃料の2ヶ月分です。例えば賃料5万円の物件なら10万円が欲しいのです。

だから、歩合給の多いと言われる賃貸営業スタッフは、オーナーから直接依頼を受けている物件を優先的に紹介するのは容易に想像できると思います。

一般に流れている物件に入居者を決めても入居者からの1ヶ月分しかもらえないからです。

賃貸仲介業者が自社の管理物件を紹介する理由

それがあって、多くの賃貸管理業者(特に大手フランチャイズ加盟店)はオーナーから管理依頼を受けてもレインズへ掲載せずに、自社の店舗やホームページだけに情報を掲載し、オーナーと入居者の両方から手数料を利益として受け取っているのです。

オーナーの利益より自社の利益優先ということです。

そんな会社、潰れてしまえと思いませんか?

   


でも、そのやり方が通用できるの時間の問題でしょう。

今、賃貸物件を探している人はほぼインターネットで情報を得て、その物件を紹介してもらうために不動産会社へ行くからです。

つまり、物件情報はできる限り広域に掲載する必要があり、そしてどこの不動産仲介会社に行っても積極的にその物件を案内してもらえる工夫が必要だからです。

そこでキーとなるのは、賃料2ヶ月分の利益になります。

私たちは、入居が決まった場合にオーナーからいただく紹介料(賃料の1.5ヶ月分〜)のうち、1ヶ月分を仲介業者へ渡すことで、仲介業者は入居者と事実上オーナーからの合計2ヶ月分の利益を得られるようにすることで、積極的に物件を紹介してもらっています。

最近は、全国的に空室が増えていることもあり、1ヶ月分でも少ないエリアも増えてきていますので、2ヶ月分や3ヶ月分のエリアも増えつつあります。
オーナーにとっては冬に時代と言っても過言ではないでしょう。


私たちは以上のような仕組みをとっていることから、他の賃貸仲介会社の営業スタッフがまるで私たちの営業マンかのように私たちの賃貸物件を紹介してくれるのです。

ちなみに、自主管理をしているオーナーで、1社だけに頼むよりいろんなところに頼んだ方が早く決まるという方がいます。もちろん早く決まる場合もあるでしょう。

しかし、いろんなところに依頼していたら、仲介業者にとってはうまく行けば2ヶ月分の利益がでますが0の可能性もありますよね。

となると、情報を他の不動産会社に公開することはしないし、一生懸命やらないんじゃないかなぁと思いませんか?

実際、私たちにご相談いただいた自主管理物件のケースではほとんど情報公開されていないのが事実です。公開していたケースもありますが、その仲介会社から遠方にある物件で、逆にそれは案内が面倒だから地元の業者に決めてもらいたいと言う可能性が高いのではないでしょうか。

格安でコスパ重視の原状回復工事

オーナー様の出費に占める割合に多いのが原状回復費用ですよね。

これは業界を暴露することになるので叩かれること覚悟の上ですが、実は不動産管理会社の利益の半分以上がリフォーム工事から出ているのです。正直、管理費だけでは経営できないのです。そのため、管理会社から提案される原状回復費用は高いのです。

そこに私たちは目をつけ、別事業として関東全域で格安の原状回復工事サービスを提供しています。
よくお客様から『何でこんなに安いの?』『ちゃんとした材料使ってるの?』と聞かれることがあります。

実は私たちのお客さまの中には一定数、管理会社もいます。

きっとその管理会社も私たちの見積もりに利益を計上してオーナー様に提出していると思われますので高いに決まっているのです。

私たちは、リフォーム屋に丸投げせずに、内装職人、大工、設備屋や電気屋等の各職人と直接提携しているため業者価格での提供ができるのです。

『緊急時の対応』について

私たちの営業時間外にご入居者様に発生したガスの異常や水漏れなどの緊急時でも365日・24時間の緊急対応業社と提携していますので、急なトラブル発生時でもご安心いただけます。

法律相談

当社と不動産管理をご契約されているオーナー様は、相続や離婚のご相談等、無料にて何度でも提携弁護士による基本法律相談が受けられます。

税務相談

当社と不動産管理をご契約されているオーナー様は、無料にて提携税理士による基本税務相談が受けられます。

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